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3大变化4大预测:2016中国房地产,看这里!  

2016-03-06 15:13:27|  分类: 住房问题 |  标签: |举报 |字号 订阅

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3大变化4大预测:2016中国房地产,看这里!
2016-01-11 乾立基金
引自:http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzAxMjAzOTM0Mw==&mid=401673038&idx=1&sn=18224f5d7bba4cd3957fcc7c2b2ac79a&3rd=MzA3MDU4NTYzMw==&scene=6#rd 

2016年转眼便已过一周,虽然房地产行业还充满诸多变数,但当前房地产发展的大环境,却正悄悄发生着一些重大变化:

变化一:中国经济增速放缓,低通胀、低利率

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新常态下,最大的变化是经济从高速增长转变为中高速增长国家也不像再过去那样,一味追求总量扩张。所以,今天“保八、保七”相继放弃,广东和珠三角经济增长速度更是从平均12%、13%,回落至8%左右。由此,经济减速对房地产的发展,形成了巨大压力。

而过去十多年,特别是2008年以来,为维持高增长,政府用巨量投资拉动经济,货币信贷宽松,流动性充裕。膨胀的经济与资产泡沫造就了房地产量价齐升的“黄金时代”。而新常态下,经济减速,货币信贷去杠杆,强刺激转为微刺激,货币宽松转变为适度宽松。

不过,面对社会资金紧缺、融资难与融资贵的问题,决策层还是果断选择适度放松流动性,以便对冲经济下行,因此才有了2015年的五次降息、四次降准。最终,房地产市场直接受惠,一改颓势,需求被激发出来。

变化二:城镇化带来的区域性差距

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以广东省为例,至2014年底,全国城镇化率为54.8%,而广东省的城镇化率为68%,比全国高出13个百分点。但是,广东省21个地市城镇化发展水平不一,珠三角和粤东、西、北的人口城镇化率分别为84.1%、59.6%、41%和46.37%,差异显著;珠三角和粤东、西、北的常住人口占比分别为53.7%、16.1%、15.4%和14.7%。可见,人口正在向珠三角发达城市积聚。

我们知道,城镇化水平、人口流动与区域经济总量、产业结构、基础设施建设等指标有一致性。人口越集中,房地产市场便会越有潜力。广东省的城镇化差异,也在影响着广东房地产市场的区域差别。

未来,一个地方的房地产繁荣程度,将会更多与正在进行的城镇化建设实现关联。 变化三:政策上继续支持

从2014年中开始,国家的房地产政策开始松绑,到2015年,政策基本上开始支持合理的房地产需求,尤其是积极鼓励去库存,保证房地产开发投资。现在,除一线城市北上广深及三亚,限购政策彻底退出,限贷政策也在“330新政”后彻底调整:公积金贷款放宽,首付比例下调,地方出台税费减免措施,最终,房地产政策完成了由限制到支持的华丽转身。

预计在未来几年,房地产政策还是会坚持鼓励、支持的取向。因为“去库存”,正是2015年中央经济工作会议的基调之一。



在上述宏观经济形势变化下,社会各界对2016年房地产市场本身,又有什么具体的预测呢?

1、一线城市房价涨15%,三四线城市继续降

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2015年中央经济工作会议提出,鼓励开发商降房价。财政部长楼继伟表示,2016年,房地产行业营改增(营业税改增值税)改革将会落地,最终实现房企成本和房价的双重下降。而最可能降的,是高库存和弱需求的三四线城市,预计2016年,三四线城市房地产销量将下降10%,销售均价将下跌5%。

与此同时,一线城市库存去化周期已下降50%,加之房贷政策宽松,积分落户政策推动,需求正继续累积。所以,一线城市会成为资本避险的最后安全地,房价也将延续2015年的涨势。

值得关注的是,2016年,深圳、苏州、南京、合肥、南昌、杭州、上海、北京和广州最有可能表现更好。因为在2015年底,这9个城市库存去化周期降到了10个月以下,处于低位,可售房源变得有限,最后必将造成供不应求、房价上涨的局面。


2、首付比例降至20%,地王单价破“脑洞”


2016年,在去库存政策方面,最可能出台的政策是:房贷首付比例降至20%。因为,2008年-2010年期间,中国曾有过这一首付比例。

另外,2015年岁末,深圳8万元/平方米的地王横空出世,这使2016年地王高度的想象空间被大大地打开。新常态下,资源愈来愈向一线城市聚集。同时,在宽松货币政策下,房企融资成本越来越低,它们会很有胆量去涉足一线城市土地,所以更加“财大气粗”的地王,值得期待!

3、“互联网+”热退潮,二线城市房企处境不妙


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自万科在2014年引领的房地产“互联网+”浪潮起,这股浪潮也将在2016年显著衰退。经过2年的“追风”,越来越多房企发现,互联网并没有颠覆房地产,更没有根本改变房地产任何一个环节。

至于“互联网+营销”、“互联网+社区”、“互联网+定制”、“互联网+众筹”等概念,也并没有看上去那么美。所以,到2016年,房地产企业的“互联网+”热,将会显著退潮,回归产品打造和服务。当然,互联网思维对行业的改变,依然会在潜移默化中不断深入。

此外,2016年,房企的并购脚步也绝不会停下。一些中小房企将陆续宣布“去地产化”,实现转型与转行并存。而一线房企在2016年外溢的投资,将陆续投向二线城市,所以二线城市有限的需求,将会被一线房企的优质产品满足,从而使一些本地房企被挤出市场。



4、改善型产品一枝独秀,北京实现积分落户


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进入2016,一二线城市的刚性需求逐渐会消耗殆尽,改善型需求开始“称王”。

因为随着“二孩政策”发酵,人们收入水平提高,户型产品升级的需求也会不断提升,比如三、四个房间的大户型。另外,三四线城市由于本地居民住房拥有率高,快速“去化”的可能性不大。所以,未来能增速“去化”的,终将是改善型产品。

值得注意的是,到2016年,北京市将正式推出积分落户管理办法,漂在北京多年的北漂们,将有通道获得北京市户籍身份,北京市也终于在积分落户上实现与上海、广州比肩。因此,被激活的“北漂”购房安居乐业需求,对房地产市场无疑又是一剂兴奋剂。

以上,就是2016年房地产市场不容忽视的宏观变化与具体形势预测,希望它能为您购房、投资等重大行动,提供有力的支持!

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